陈耀拴 喻晓荣

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美国政府对房地产市场进行严格的有效管理，主要采取了以下措施：

一、政府通过健全法律、法规对房地产实行管理

美国土地有三种所有权形式：私人土地、州政府土地和联帮政府土地。

美国现有土地面积22.3亿英亩，除部分森林、军事基地和一些未开发的

土地之外，其余土地都为私人所有。美国私人土地占国土面积的58％，

约13亿英亩，主要分布在东部和中部；联帮政府土地占34%，约7.6英亩，

主要分布在西部地区；另有6％为州、县、市拥有土地，2％保留印第安

人托管的土地。美国土地占有权分为地下权(包括地下资源开采极)、地面

权和地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间没定的通

过权)。这三部分权益可以分别转让。在一般情况下，私人土地如何使用，

只要在规划和法律许可范围内，联帮政府和州政府是不干预的。政府对私

人士地的管理，主要是通过登记收费和规划引导。为维护土地所有制和土

地资源及其环境，美国政府制定了若干相关法规，组成土地法规体系。主

要有：《美国联帮土地政策管理法》、《美国森林和牧地可更新资源法》、

《美国森林和牧地改良法》、《美国露天采矿控制和回滇复原法》、《美

国海岸带管理法》、《美国国家环境政策法》、《美国原生态环境保护法》。

为解决中低收人家庭及老年人住房，联帮、州及地方政府各自订立了不同法

令，来鼓励开发商或授资人从事此类型房舍兴建与经营，最重要的法令有下

列两项：

一是联帮所得税扣减优惠。凡投资此类型房舍，认可合乎规定后，可享有

各种不同程度的减税优惠待遇。

二是社区再投资法。各市政府必须遵照此法

律规定，将部分社区再开发基金运用在此类型出租房舍计划上。为规范房地

产抵押贷款和房地产中介制度，美国制定了不动产法律，规定了不动产必须

有执照估价师估价。贷款额度以评伯价值的70—90％贷款，贷款人每月偿还

贷款不超过收入的25—30％。美国规范不动产经纪人的法律大致有：一般代

理法规、契约法规吝州执照法、该州相关法律、联帮法、专业理论法规等。

健全的法规体系使得房地产市场的运行规范有序。

政府通过城市发展规划对房地产实行管理

公共设施：公园及音乐设施每人22平方米，市政中心、学校、图书馆、自来

水、电、瓦斯、污水处理、防洪道；社区及建筑物设计标准：住宅用、商业

用、工业用；环境保护：濒临绝种生物、古迹、遗址、绿地、污染；公共卫

生及安全：地质、断层、洪水、水灾、噪声、空气、污染、犯罪、紧急救难。

三是有明确的实施方法(流程)：开发商提出草案及草图，市政府有关单位审核，

开发商提出完整方案及设计图，市政府有关单位审核，举行公听会，开发商提

出完整设计图及工程图，市政府有关单位审核，换发执照。总之，美国政府重

视规划，强化规划的严肃性和权威性，通过城市发展规划，不仅指导和决定房

地产的发展，而且影响着房地产业的进程，规范着房地产市场的发展。

三、政府通过征收不动产税对房地产实行管理

美国实行土地税或财产税(物业税)制。不动产税税率一般由立法机关或地方管

理委员会规定，各州税率不一。美国房地产税收制度：县政府的地产税(每年征

收)10％，州政府的所得税(交易后征收)7一10％，联帮政府的所得税(交易后征收)

18—35％。美国征收不动产税，不仅是政府管理房地产，而且是增加财政收人手

段。地方政府为规划需要，采取了三种相应的税收减免措施。一是对需要迅速开

发和地区，政府采取填空优惠的减免不动产税收的措施，鼓励开发商利用城市中

心区的土地，以减轻市政设施的支出，防止城区无计划地延伸(避免有的开发商跳

出中心地带，去大城市边沿区另谋发展，以减少投入的做法)。二是对未开发土地

实行高税率，而对己开发的地皮实行低税率，降低城市边缘地区的吸引力，有助

于减轻市政公共投资的负担。三是按土地现时用途课税，而不考虑土地最高最佳

的使用价值。这样，可使农业或林业用地开发的税负降低。美国政府运用上述三

种征税办法以及具有限制作用的分区规划条例，就能够按规划有步骤地开发房地

产，合理地利用土地并减少提供公共设施的财政支出。东洛杉矾地区的“工商特

区”就是一例。“工商特区”内有许多华人居住，经商与投资商场的林肯冈、波

齐尔冈及艾尔事端诺三个城市共同投资开发，政府为鼓励开发“工商特区”提出

可享受五大优税奖励：①高达120万元的营业税捐减免；②不动产减值得以作为扣

征税捐项目；②营业负损失分15年减税；④雇用员工薪资支付，可做为减税项目；

⑥借钱给工商特区内商家发展事业，亦可抵扣所得税。经过赴美考察与了解，联系

上海房地产管理的实际，现提出以下几点看法与建议：

1、建立中低收入者购房的住宅金融机构和抵押贷款制度。

市政府在金融体制改革中，应考虑为中低收入者购房建立一个经营抵押贷款的住

宅金融机构，制定一个中低收人者购房的抵押贷款制度。中低收入者需要购房，

可以问专门的注宅金融机构作购房抵押贷款。为了降低住宅金融机构贷款的风险，

可以建立房地产抵押和信用保险制度，以此促进“居屋自有化”的进程。

2、完善房地产中介服务体系和经纪人管理制度。

房地产市场的发展，必须要有一个适合房地产发展的中介服务体系加以配套，使

整个市场活跃起来。上海的经纪人刚刚起步，虽然已开始实施经考试合格、持证

上岗制度，但操作行为和管理方法仍不太规范。从商品运行过程中经纪行为是联

系买卖双方的纽带，在市场经济中有着重要作用。因此，必须引起管理部门的高

度重视。当前，要尽快建立经纪人协会，经纪人的行为必须受经纪人协会的严格

监督。只有这样，经纪人行为才能纳入完善的市场秩序之中。

3、加强房地产理论研究和人才培训

房地产理论和专门人才是发展房地产市场的两个重要因素。上海的房地产市场正

在形成过程中，目前，一是指导市场发展的系统理论较为缺乏；二是高素质的专

业人才骨干队伍尚未真正形成。建议政府主管部门在这两方面增加应有的投入。

摘自《上海房地》98·6