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在80年代末和90年代初，笔者曾多次访问美国，东部从波士顿到迈阿密，西部从西雅图

到圣地亚哥，对美国的房地产作了考察。1997年冬，我又再次去美国，在匹兹堡住了三

个多月，经常去观察该市的居民住房，阅读有关房地产和住宅方面的书刊，向人们了解

这方面的情况，感触颇多。按照中国人的眼光，从美国的住房很难看出是城市还是农村，

因为城市的住房非常分散，除了市中心建有高楼大厦外，其他地区高楼则很少，住宅的

建筑形式同农村也无多大差别，从某种程度上说，实现了形式上的城乡一体化。

住房的商品化和市场化

美国，房地产业确实十分发达，住宅是不折不扣的商品。美国人通过自己的亲身经历和

生活经验，几乎没有一个人认为住房不是商品。在美国找工作、求职不会考虑企业和组

织的住房条件问题，同时企业和组织也不可能供应工作人员住房。只要能找到工作，挣

到了钱，要买一件衣服、一件家具是不成问题一们。所以一个职工不会去找单位头头要

求解决住房问题。职工与单位之间的总是是支付多少工资，而不是有无住房。同时，对

一个职工或家庭来说，你要考虑的是，你在一个城市是长期工作，还是短期工作，你的

经济收入多少，家庭人口多少，然后再来考虑你是买房还是租房？以及购买或租住什么

样的房子。一般说，如果你在一个城市工作五年、十年或更长，你的经济收入又比较好，

对城市比较满意，一旦你离开城市时住又比较容易出手，你就可能买一套住房，否则你

就可能暂租一套公寓。

如果你买房，那么，在购买时就得考虑当你离开城市，或家庭发生变化，或需要调节器

换房子，其房子是否容易卖得出去因为这会影响到你的经济利益。所以，在美国，房子

是否升值，是否好销，是购买住房的一个重要因素，这一因素甚至比价格更重要。美国

人说，房子很贵，如果我出卖时更贵，我都会赚钱，何乐而不为。所以，越是经济发展

迅速的城市，住房价格就越高；而住房价格越高的城市，住房就越容易销售出去像今天

的洛杉机就是这种情形。总之，在美国，住房的拥有者与其说是一个住户，不如说是一

个经营者。住房是一种商品，同时是可经营的资产，购买住宅是一种投资。住房具有多

重经济功能，居民拥有住房有着多重目的。这就是美国人的住房观念。

所谓私房与公房

由于中国长期以来实行住房的福利分配制度，住房四国家建造，然后分配给职工居住，

大家都称为公房，事实上也是地地道道的公房。而公房一般是多层建筑或高层建筑，所

以把公房与公寓看作是同一要领城市中，特别是老城市中，低旧房、小平房，像北京的

四合院，不少是过去遗留下来的私房或由私人建筑的，既不是公房，也不称公寓。在美

国，公寓与公房是不同的概念，公寓是建筑上的一种形式，或一种住宅类型，它既可以

是私人的也可以是政府的，而绝大部分是私人的（包括私人企业）。在美国（public housing）只是很少的一部分。据美国的一本权威著作解释，“公共住房在美国，指由

联邦政府提供财政支持，由地方住房主管部门建造和管理的低收入家庭住房，在全部住

房存量中，公共住房所占比例不足2%。”我国国内少数人，包括个加别学者，以为公寓

就是公房，因为公寓一词中带的一个“公”字，这是对美国情况不了解，是一种误解。

其实，美国的公寓绝大部分同样是私有的。

美国住房的建筑类型很多，建筑风格各异，建筑式样丰富。一般居民住宅分为独家住宅

（single-family House）与公寓住宅（称Condominiums或Apartment）。

独家住宅分为独立式住房（DetachHouse）与联立式住房（AttachedHouse）。联立

式住房又分为二联式住房（DuplexHouse）和多联式住房（Touwnhouse）等。公寓住

宅的楼层和房间当然有多有少。此外，美国还有把汽车拖车作为住房的。美国统计居民住

房财产时，基本上按照上述几种类型进行统计。

美国住宅建筑类型和式样，固然同美国的土地较多、城市分散、居民富裕有关，但同美国

国的市场经济成熟、房地产业发达不无一定的联系。因为，它更有利把住房当作商品来买

卖和经营。在美国人的日常生活中，对住房形成的通常概念是自己的房子，还是租他人的

房子；是自己居住，还是租给别人。这就是说，解决住房问题既可以购买房子，又可以租

他人的房子；自己的房子，既可以自己居住，又可以出租给他人。购买和租房，自住和出

租，是非常灵活的。所以，不能认为，自住的是私人住宅，出租的是公房。是租房还是购

房主要取决于个人和家庭的居住需要、支付能力和经济效益。购买和租赁有不同的特点：

出租的住房一般是公寓房，类似我国的一般性住宅。但美国的公寓房不像中国包括香港在

内的大中城市的公寓房，楼很高，层数很多。美国的公寓房，楼层较低，一般是三四层，

当然也有二层或四层以上的。一个单元除了洗手间、厨房、客厅以外，并有一个、二个、

三个或更多的卧室。整个单元或每个房间都有较大的壁厨，几个卧室公用或独用的洗手间，

厨房内配有较大的冰箱和必要的炉灶。不少城市的出租公寓房铺设地毯，适合于非永外性

居住的住户。公寓房管理比较规范，设有专门管理人员进行管理、维修和服务，公共设施

比较齐全，优越的公寓不仅周围建有公共的绿地、草坪或树林，而且配有公共的体育设施，

如网球场、游泳池、健身房等，并免费供住户使用。一般情况下安全也得到保障。租期以

月为期，可长可短，少则一个月、几个月，多则几年。租金按月支付。可以一家租一个单

元，也可以几人合租一个单元，租金分摊。所以，单身职工、大学生以及年轻夫妇一般喜

欢租住公寓单元房。在美国，迁徙是非常常见和频繁的。据有关方面统计，每个美国人，

一生中要经历十四次搬家。搬家有利于绝大多数美国人找到比较满意的工作，充分发挥人

力资源的效率，有利于减少失业率。频繁的搬家需以自由的、灵活的住房供应提供保证，

它是自由择业的物质基础和前提条件。

住宅与居民投资

在美国人的头脑中，几乎没有闲置的货币，财产与资本是同一概念，尽可能使每个钱都能

生财、都能增值、带来利益。美国的投资渠道很多，如买股票、基金等。但至今房地产仍

然是居民盈利的手段，重要的投资渠道。通过房地产生财的方法很多，并且非常灵活。例

如：一个家庭购买一栋二联式住宅，一半出租，一半自住，收到的租金，差不多等于一栋

房子每年应该支付的抵押垡本息的支出。这样，购买一栋房子，人需支付首期款，其余的

款项由租衣来支付了。何况，经过若干年后，住房本身又增值了，所以，不啻是一种可取

的投资方式。城市住房价格受区位和环境等因素的影响。当发觉某一地区发展前景看好，

房价将上涨，不问是否居住需要，首先买下该地区的房子，并且整栋或分间出租，收取租

金，待涨价后再出售，从中盈利。我认识一位在世界银行工作的朋友，她就把富余的收入

用于购买房子出租。值得一提的是，居民住房经常同退休养老、失业保障联系在一起，作

为保障的一种手段。一些美国人，在工作时期，收入较丰，人口较多，家庭结构复杂，于

是购买一栋房间多、质量好、价格高、区位优的独家住宅，经过10-30年抵押还款，就成为

自己的财产。等到退休时，再将此住宅出售，同时购买一套较小的房子，剩下的钱可以用

来养老，对自己、对社会都有好处。

住宅与居民收支

住宅支出是居民重要的支出，而且支出比重在不断啬。购买住宅的家庭，每月支付抵押垡的

本息，自80年代以来，一般占经济收入的30%以上。据统计，1976年占24.0%，1990年占

33.8%，1995年占32.6%，1996占32.6%。居民一生中，各个年龄段的经济收入不同、家庭

规模和结构不同，所以对住房的需求和偏好也不同。

——学生时期，一般由家长供其费用，通常是租住公寓，而且是学校公寓，或在学校附近，

多数是几个学生合租一间或一套住房。

——单身职工与学生相差不多。

——年经夫妇经济收入得到提高，并且有一定保障，开始租住公寓，一般是一室或两室的单元。

——已经生男衣育女的中年夫妇，如果收入稳定，经济较佳，就得考虑购买独家住宅，而随着

经济收入的不断提高，家庭人口的增加，会购买更好、更贵的住宅。在工作顶峰、收入最高时

期往往是居住条件最好的时期，也是住房支出最多的时期。在美国社会，住宅与汽车都表明其

经济收入、社会地位和个人身份，而且在多数城市区分为穷人区和富人区，有钱人总是要居住

在富人区，购买富人区的住宅。所以，中上阶层居民从社会的角度关注自己的住房，为此不时

变换汽车和住房。

——进入老年时期。当居民将要退休或进入退休时，正像上面已经提到，就会更实际的考虑住

宅问题，以保证老年生活的稳定和舒适。

中国福利分配住房的一个弊病是一锤定终身，一旦分到房子就很难改变，而且居民最需要时

（青年）没有房，人口最多时（中年）房最少，形成三代，甚至四代同堂；需求变化时（老年）

房最多，老俩口三四间房，甚至形成“空巢家庭”。这种状况，一方面又使住房资源造成极大浪

费。 宽松的土地、充足的房源、频繁的搬家、自由地择业、较高的收入、赚钱的欲望以及对生

活的追求，促使美国的房地产发达和活跃。1996年旧的独家住宅的销售总量达到407.8万幢，比

1995年增加27.5万幢，增长6.73%；新建的独家住宅销售一般占总销售量的22.7%。

杨重光

摘自《中外房地产导报》98·13