美国的房地产经纪人协会

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美国的房地产经纪人协会

笔者在美国考察期间，曾对美国的房地产经纪人协会，作了较为详细的了解。通过同美国的全美房地产经纪人协会和一些州的房地产经纪人协会以及市房地产经纪人协会的交流，对美国各级房地产经纪人协会的机构状况和运作的内容有了一个清晰的了解。

一、机构形式；美国的房地产经纪人协会都是以私人发起的独立机构组织，可分为三级协会，即全美房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和市房地产经纪人协会。形成既有全国性组织，又有地区性组织。三级协会之间是贯通上下的网络性关系，不是领导和被领导的关系。三级协会之间因各自发挥的作用不同，而相互关联、相互依存。协会内实行董事制，董事分两种，一种是出资人董事，一种会员董事。一般来讲，出资人董事在董事会中占的比重不高，会员董事所占的数量较多。会员董事是州协会依据本州各市协会会员在州协会占的数量多少，来确定董事人数多少。全美岬幕嵩倍律柚靡彩侨绱耍母鲋菪峄嵩倍啵歉鲋菪嵩谌佬岬亩率烤投唷Ｈ婪康夭腿诵嵊?00多席董事。协会的日常工作由总裁主持，总裁都是轮流做庄。有的任期一年，有的任期二年。美国的房地产经纪人协会数量众多，全美的房地产经纪人协会像一个金宇塔。下面有54家州协会，120O家地区(市)协会。全美房地产经纪人协会是美国最大的行业协会，有72万会员。每年的会费收入达到5500万美元。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构。既不依靠政府，也不享有任何政府管理职能。

二、协会会员的来源；持有经营执照的房地产经纪人才有资格申请人会。但都是志愿入会。销售员是没有资格申请入会的。申请入会的会员，都会问一声：入会有什么好处，能给什么帮助。往往在得到肯定的答复后，才申请入会。全美持有房地产经纪人经营执照的有250万人，但全美房地产经纪人协会现有的会员是72万人。可见并末全部入会。据美国同行介绍，美国的房地产市场中，一期房地产(与我国增量房地产或商品房的说法相同)的20％销售率，二期房地产(与我国存量房地产说法相同)的90％—95％销售率，都是由全美房地产经纪人协会的会员促成的，而不入会的房地产经纪人在二期房地产市场中，只占5％一8％的销售率。由此可见，美国的各级房地产经纪人协会在为房地产经纪人服务中，发挥着积极、卓越的作用。在美国，执业的房地产经纪人人会，同时是入三级协会，即所在地区(市)协会，同时人州房地产经纪人协会和全美房地产经纪人协会。可谓是三级协会的会员。三级协会会员的每年总加会费是200美元。三级协会的会费比例是，地区(市)协会比例较高，其次为州协会，全美协会收费最低，每位会员的年会费为46美元。

三、协会的组织机构；美国的三级房地产经纪人协会都是独立机构，由一定规模和组织结构。三级协会，因协会会员的多少，规模有大有小。组织结构上也有简繁之别。以全美房地产经纪人协会为例，全美房地产经纪人协会是规模最大的，有300多位工作人员(或称雇员)，总部分设两个地方，一地在华盛顿市哥伦比亚特区，一地在芝加哥市，组织结构门类比较齐全。美国的房地产分为两大类，一类称为私人房地产(或称私人财产)，一类称为商业房地产。有些类似我国居住非居住的分类。部门设置，有私人房地产部、商业房地产部；还有法律制度制订、土地事务、国际事务、专业杂志等部门设置。像伞一样涵盖所有的内容。部门的工作人员，基本是雇员，雇员有的是从社会上招聘来的，包括副总裁和部门主任，有的从会员公司中选派来的。这些会员公司都是较为著名的大型公司。一般来讲社会招聘来的，不一定都懂得和熟悉房地产知识和业务，来了后，凭自身的能力和钻研。会员公司选派来的，一般都是些专家能手，这些工作人员当中有持有律师、房地产经纪人、评估师等多种执业资格的人。协会的雇员，非常敬业，部门的工作也卓有成效，积极为会员服务。

四、业务范围和内容；美国的三级房地产经纪人协会，业务范围和内容大同小异。以全美房地产经纪人协会为例，业务范围包括7个方面：第一方面是同国会和联邦政府的事务联系；这方面的的事务，包括收集国会和联邦政府准备制订的有关房地产经纪人有关的法律和规定。同时将房地产经纪人协会会员，反映要求减轻房地产经纪活动的压力、障碍的想法，向国会和联邦政府进行游说。全美协会和州协会都设有专项的公共事务基金，这项基金，是专门用于游说国会和联邦政府时使用的。如：捐给竞选议员的选举经费等。进行游说是为了影响国会的立法和联邦政府的规定，以减轻房地产经纪行业的压力和限制。增加行业的就业和交易活动的成功率。这方面的事务美国同行们很成功，限于篇幅不一一举例赘述。第二个方面是收集信息；美国的因特网信息网络使用非常广泛。协会通过信息网络收集各方面有利于房地经纪活动的商业信息进行分析，并提供给房地产经纪人。据美国同行介绍，对1998年以及今后几年美国房地产市场预测：认为将有一个较长的高潮期，就是根据各方面商业信息分析而来的。因为，第二次世界大战后，美国(世界其它国家也是如此)出现过婴儿潮，即高出生率。这批人中的事业有成者和收入稳定的人，现在都已50出头，已经考峭砟晟畹陌才牛褐冒捕韧砟晟畹氖拐晌幌钪匾哪谌荨Ｓ纱吮亟康夭灰椎囊桓龀中母叱逼凇Ｕ庵侄捞氐男畔⒎治龇椒ǎ哺颐谴从幸娴钠舻稀５谌矫媸枪彩挛瘢徽夥矫嬷饕切魍挛琶浇榉矫娴墓叵怠Ｐ嶙魑康夭腿说拇匀耍蛐挛琶浇楸泶镒约旱墓鄣恪⒎椒ā⒁庠浮５谒姆矫媸枪适挛瘢蝗佬嵬澜缟?3个国家的38个同业协会有往来关系。全美协会同这些国家的同业协会在4个方面进行交流：1．是市场信息；2．是国家与政府法律和规定；3．市场趋势和发展动向；4．其它方面。全美协会每年秋季，在美国选择一个地点，傩幸淮未笮偷摹⒐市缘姆康夭故尽⒄瓜帷２握沟木怯型敌崃档耐小?7年9月在美国新奥尔良市举行的大型房地产展示、展销会，有1.8万名房地产经纪人参展，其中1.4万名是国外同行。第五方面是法律事务的咨询；美国的法律多如牛毛，而且经常修正，连美国律师有时也搞不清。协会通过杂志和咨询方式将已实施和将要实施有关法律和规定，向协会的会员进行介绍，并提出劝告或忠告。告诫协会会员对房地产经纪活动中涉及的法律问题和产生的后果引起重视。第六方面是选择和提供再教育的教材；美国房地产经纪人实行的是考试、考核制度，是美国各州政苯咏泄芾恚拦姆康夭腿诵岵徊斡胝庀罟芾怼５崂谜苑康夭腿私屑绦逃幕幔康夭腿搜≡窈吞峁┘绦逃慕滩摹Ｃ磕暧腥耸诙嗟姆康夭腿私邮芗绦逃飧鋈耸谑竿虻郊甘蛑洹Ｕ庋哟蟮氖郑菜得髁嗣拦康夭腿诵嵛嵩狈袷欠浅Ｖ艿胶妥⒅厥导实摹５谄叻矫媸瞧渌矫妫话ㄗ橹康夭慕灰缀驼故尽⒄估阑疃⒈嘈丛又疽约翱挂恍┢渌疃蝗纾枭痰辍⒊鍪凼榧⑵ぐ取?/font>

美国的各级房地产经纪人协会开展上述专业性的业务活动，为协会会员服务，都是免费的。但协会会员要求提供的其它专项服务是要收费的。美国的各级房地产经纪人协会均不从事自营性活动，即协会自身不搞房地产开发和经纪业务活动；美国同行认为，如果协会自身也搞房地产开发和经纪业务活动，无疑是同自己的会员抢生意，肯定会损害协会的声誉。笔者自付，美国各级房地产经纪人协会能拥有72万会员的庞大群体，享有美国最大行业协会的声誉，在既无政府授权职能，又无专项基金拨款，而且不摘自营性房地产开发和经纪业务活动的条件下，依靠为协会的会员提供各罴仁导手艿健⒂肿坑谐尚У姆瘢⒀细褡袷刂耙档赖伦荚虻确植豢摹５比唬Φ辈钩涞氖敲拦姆康夭腿诵幔罾系挠?00多年历史，最年轻的也有几十年的历史。所以还要加一条的是美国的各级房地产经纪人协会非常富有经验。对于我国尚处于萌芽状态和草创时期的同业协会来讲，由于根本制度的区别，完全参照和照搬似乎不现实，但他山之石，可以攻玉，可供借鉴之处，也是不少的。

苏继光(作者单位：市房地局交易管理处)
摘自《经纪人》99·1

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